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판교테크노밸리 전매제한기간 만료 이후 관리방안 안내
판교테크노밸리 용지분양계약자에 대해 <판교테크노밸리 용지매매계약서> 등에서 정한 바와 같이 “건축물 보존등기일부터 10년간 전매를 제한”하고 있으며, “건축물 완공일로부터 20년간 지정용도로 사용”하도록 하고 있습니다.
또한 의무 위반사항이 있을 경우 위약금 부과 또는 계약해제 사유로 정하고 있으며, 의무이행 담보를 위해 경기도를 가등기권리자로 하는 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기를 설정하고 있습니다.
2020년부터 판교테크노밸리 용지분양계약자(현 소유자)에 대한 전매제한이 순차적으로 만료되는 바, 아래와 같이 전매제한기간 만료 이후 경기도의 관리방안을 안내드립니다.
1. 전매제한기간 이후 매각방식
전매제한기간 이후 판교테크노밸리 내 부동산(건물 및 토지)을 매각하고자 하는 경우에는 아래 [첨부 1] 또는 [첨부 2] 방식 중 하나를 선택해 진행하면 됩니다.
① [첨부 1] 권리의무승계확인서 : 매도인-매수인 간 작성ㆍ날인 → 경기도(경기도경제과학진흥원) 제출
② [첨부 2] 권리의무승계계약서 : 매도인-매수인-경기도 3자 간 작성ㆍ날인
※ 2015년 11월 경기도와 용지매매계약 변경계약을 체결한 사업자는 변경계약 내용에 따라서 [첨부 1] 권리의무승계확인서 방식으로 해당 업무 진행
<권리의무승계 확인서(또는 계약서) 제출방법 안내 (2021.03.08. 추가)>
○ 제출내용 : 변경없음(권리의무승계 확인서(또는 계약서), 인감증명서, 사업자등록증, 등기사항전부증명서)
○ 제출의무 : 매매 계약의 매도인(공동일 경우 매도인 대표)
○ 제출시기 : 물권을 양도하는 취지의 계약서 등 서면*을 작성하는 시점으로부터 30일이내
* 매매예약, 가계약, 매매계약 등 다양한 형태의 부동산(건물 및 토지) 매매 계약을 포함
○ 제출수단 : 방문 또는 등기우편
2. 자주 묻는 문의사항에 대한 답변
※ 아래 답변내용은 복수의 법무법인을 통한 자문결과에 따른 것이며, 사실관계 내지 법적 쟁점에 따라서 다르게 판단ㆍ적용될 수 있음을 알려드립니다.
① 경기도가 선순위 가등기권자로 설정되어 있는 現 가등기의 존속기간은 언제까지인지?
☞ 용지매매계약서 제1조에서 당사자 간 지정용도 준수기간을 완공일로부터 20년으로 정하고 이를 위반하여 계약을 해제하는 경우 같은 계약 제14조(또는 13조)에서 정한 일방적인 재매수권(매매예약 완결권)을 행사하기 위해 가등기를 경료하기로 한 것이고 이에 따라 가등기가 경료된 것이므로, 가등기의 효력은 건축물 완공일로부터 20년간 유효하게 존속함
※ (대법원 2017. 1. 25. 선고 2016다42077 판결) 매매의 일방예약에서 예약자의 상대방이 매매예약 완결의 의사표시를 하여 매매의 효력을 생기게 하는 권리, 즉 매매예약의 완결권은 일종의 형성권으로서 당사자 사이에 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에, 약정이 없는 때에는 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 이를 행사하여야 하고, 그 기간을 지난 때에는 예약 완결권은 제척기간의 경과로 인하여 소멸한다. 한편 당사자 사이에 약정하는 예약 완결권의 행사기간에 특별한 제한은 없다.
② 한 개의 필지가 컨소시엄 사업자에게 공급된 후 여러 건축물로 준공되어 다른 날짜로 소유권보존등기가 되어 있다면 각 건물별로 전매 제한기간이 다르다고 보아야 하는 것인지?
☞ 전매제한기간은 컨소시엄 사업자인 경우라도 각 건축물의 보존등기일로부터 기산하여 10년이 경과하면 만료되는 것이 타당
③ 전매제한기간 만료 이후 임대에 대한 제한은 없어지는 것인지?
☞ 임대비율 등에 대한 제한은 전매제한기간 만료 前까지이므로 전매제한기간 만료 이후에 임대여부나 임대면적에 대하여는 기존 제약사항은 없어짐. 다만 건축물 완공일로부터 20년까지 건축물의 실 사용자가 누가 되든(현 소유자가 사용을 하든 아니면 신규 매수인 또는 임차업체가 사용을 하든 상관없이) 실 사용자의 건축물 허용용도 준수 여부와 유치업종 적합 여부는 지속적으로 관리할 예정임
※ [첨부 1] 권리의무승계확인서, [첨부 2] 권리의무승계계약서